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财政“减收增支”，沈阳21亿地块为何难变现？

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2020-04-10 10:11

东北振兴，沈阳先行。随着东北振兴战略深入开展，国家赋予了沈阳国家中心城市的历史地位，自主创新示范区、首批老工业城市转型升级示范区等国家级定位，让沈阳重新焕发出勃勃生机。

尽管受疫情影响，年初沈阳北土地价值仍然不断提升，多宗地块已陆续入市。但备受瞩目的沈阳北明星项目上岗子地块却依然“待字闺中”。

沈飞搬迁首府新区价值飙升

2020年沈飞机场开始搬迁，制约沈阳北部城市发展的“阿喀琉斯之踵”正式宣告打破，沈阳北部土地价值进入快速攀升期。

长久以来，因为沈飞机场的隔断，沈阳北部的发展一直受限，2019年沈阳土地拍卖中，西部三环外单价都在6000元/平米以上，北部三环以内的单价却依然在4000-5000元/平米徘徊。

随着沈飞集团搬离市区，整个沈阳东北部被横向打通，实现了区域整体盘活，沈阳北部城市价值迅速得以体现。3月下旬，美的、龙湖分别以最高单价6300元/平米获得沈北两块土地，出让价同比提升了25%以上。随着地铁六号线、二号线南延线等交通设施的开工建设，沈北土地价值有望进一步突破。

然而在3月下旬的拍卖会上，一直被外界誉为“北沈阳明星”项目的上岗子村地块，依然没有出现在出让名单之上。“这是一个非常有价值的项目。”一位不愿具名的开发商高层表示，其所在公司有意参与该地块竞投。

沈飞搬迁，直接受惠者为皇姑区的首府新区。而上岗子村地块正是首府新区连接城央的桥头堡。“地理位置优越，地块可塑性强，这地块可以说是沈阳这几年最值得期待的地块之一。”上述开发商表示。

据《沈阳市土地项目推介：上岗子地块》介绍，这一项目预计出让面积达35公顷，容积率不大于1.2，是沈阳罕见的大体量、超低容积率项目。项目紧挨沈阳二环，交通非常方便。北部是沈飞原所在片区，未来将建设成为国家新型智慧城市建设先行区，西侧紧挨有沈阳绿肺之称的北陵公园，东侧为皇姑英雄公园。

“双公园环绕、低密度、大体量非常适合开发城央别墅，而且紧挨国家级的智慧科技产业区，未来升值空间非常大，有兴趣的开发商不在少数。”有业内人士表示。

北沈阳明星项目“难产”

近年来，上岗子地块曾有过多次出让计划。记者了解到，早在2017年沈阳政府就有意推出这一地块。2018年正式向外推荐，并引发了诸多开发商的关注。2019年，地块出让工作更被列入首府新区当年的重点工作规划。

在目前的防控疫情阻击战中，我国加大经费保障力度，确保各地不因资金问题影响疫情防控，显示出巨大的制度优势。但同时，这场疫情对我国经济社会毫无疑问造成了一定冲击，在财政运行上表现为“减收增支”。而市场价值超过21亿的上岗子项目对财政的稳定作用明显，加上供需双方均“郎情妾意”，加快入市本应顺理成章。然而入市动作却一拖再拖，原因为何？

3月底记者赴实地考察一探究竟。现场看到，目前地块已基本为净地状态，周边条件优越，与北陵公园仅一路之隔，地块东北侧临近万科首府未来城，周边一手房价已稳稳超越1.4万/平米。

但在地块东南角，仍盘踞着一家名为“环城供热”的燃煤热源厂，该热源厂占地约30亩，主要为周边居民社区提供供暖服务。记者了解到，该热源厂原本只是一个小型锅炉厂，只服务于周边金山、银山小区。从2014年左右开始大规模扩展，目前服务范围已扩大至皇姑区将近620万平方米居民区。

但最为蹊跷的是，根据沈阳市自然资源局公布的规划方案，热源厂所在地早在2011年已经规划为商业用地，至今从未变更过土地用途。而合规热源厂只能在工业用地或市政用地上开发建造。

是否因上岗子地区民生供暖需要而不得已大开“绿灯”？有供暖行业人士表示，“根据《沈阳市城市供热规划（2013-2020年）》规定，该片区供暖在大型热联厂的覆盖范围内，只需完成并网，建设小型换热站即可，完全可以在满足民生需求的同时，实现集约化土地利用，提升区域整体价值。”

以2019年的市场价保守测算，该热源厂所在的30亩土地价格在1.2亿元以上。业内猜测，不排除因燃煤热源厂的存在，影响了区域的总体出让价值，并直接导致了市场价保守估计达21亿的上岗子地块难以入市。

小小的热源厂，难道会成为沈阳北部城市价值提升的“拦路虎”？背后真相值得进一步深挖。