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健行业、稳市场，降低房屋租赁机构经营成本亦是保民生之本

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2020-07-02 13:51

今年，特殊情况对房屋租赁市场造成了不小影响，虽然随着复工复产的推进，市场逐步回暖，但冲击仍在。房屋租赁市场关乎民生，如何为租住企业纾困，进一步优化市场供需，是当下需要着力解决的重点问题。

在今年的政府工作报告中，推动降低企业生产经营成本、减免国有房产租金，鼓励各类业主减免或缓收房租，并予政策支持等内容引发关注。专家认为，加大降费力度，鼓励各类业主减免租金等举措，无疑为房产租赁企业下一步的发展注入了“强心剂”。“呼吁社会各界尤其是广大业主积极配合，多方形成合力，助力市场长远健康发展，共同赢得未来。”

房屋租赁市场是民生行业，头部机构价值凸显

近年来，在“租购并举”等政策引导下，我国房屋租赁市场发展迅猛。数据显示，2018年，我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿，预计到2022年，租赁人口将达到2.4亿人。

然而，作为民生行业的房屋租赁市场，受到多重因素叠加的影响，今年1月中旬开始，租赁市场成交量断崖式下跌，2月市场几乎停滞，为房屋租赁市场带来严峻挑战。

为了稳定民生行业发展，万科、龙湖、贝壳、自如等头部房地产、房屋租赁机构纷纷调整运营策略，推出应急预案，充分发挥运营、服务、技术优势，从各环节出台应对措施，在模式、服务、安全等各方面满足了复工潮中用户的租房需求。

其中，仅自如一家企业，在特殊期间就安置超过12000位返程租客，为约66550位新签租客减免押金，为近18000位租客提供了短期续约补贴和退租便利。据媒体估算，不含租客押金减免的近2亿元人民币，自如其他各项成本也投入了近2亿元。

特殊期间，长租公寓的空置率大幅提升，而遵纪守法的长租企业顶住了巨大的经营压力，在承担巨额损失的同时，按时按量向业主支付租金。此外，为保障经营的稳健性，长租企业普遍迫于资金压力，开始对部分收房价高于出房价的房源进行调整，以求达到收支平衡。因此，虽然暂时度过危机，但房屋租赁市场，尤其是长租市场的可持续发展仍离不开政策引导和支持。

建立长效发展机制，确保长租机构企业稳定发展利于稳民生

近年来，长租行业快速发展，社会价值进一步凸显，在发挥稳定民生、保障租住供给、帮扶毕业生解决租住难题等一系列作用的同时，对于社会就业也产生了积极影响。

虽然长租行业经历了一段时期的“风口”阶段，但仍处于发展初期，在开发运营的过程中，产业链条重、经营需耐心，仍是大多数企业面临的挑战。与此同时，长租公寓各项成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市场平均水平。日前有传闻称，一些长租公寓机构、租赁平台因之前收房时的评估价较高，现根据当前市场情况综合评估后，出现与业主沟通协商调整优化个别房源合同的现象。

业内人士认为，个人房东租金偏高，推高了整体租金价格，甚至出现租金倒挂现象。而对于长租公寓与业主协调沟通的情况，业内人士分析称，在市场下行低走，城市规划变更、政策管理调控，以及合约双方个体计划调整等宏观、微观因素下，如果整个行业或者是多数企业都这样，则大概率是市场供求变化的反映。

实际上，当下大面积延迟复工，人口流动明显减少，必然造成租房市场供大于求的局面。数据显示，2月份18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%，同比降幅高达82.7%。从城市维度来看，武汉、重庆、廊坊、合肥、西安交易量环比降幅突破90%，重点城市几乎全线降幅超过50%。

“需求端的下降直接导致了供给端承压，”业内人士指出，“目前租住市场供需仍待优化，企业、业主及社会各方应形成合力，共渡难关。从长远来看，业主主动减免租金有利于维持租赁市场的供需平衡，对其自身利益也是一种保护。”

而关于“减免国有房产租金”等系列减费增惠的举措，业内人士认为，这对于长租公寓等行业释放了利好信号，“一方面有利于促进供需匹配，社会安定；另一方面，可减缓以房屋租赁经营为主的企业运营压力；再者也有利于市场整体发展。”

专家表示，对于长租公寓等新经济、新业态、新模式，政府应坚持鼓励、欢迎的态度，允许行业进行探索；另一方面，作为租住行业重要一环的广大业主应充分信任长租公寓这一朝阳产业，配合企业做出经营上的调整和优化，只有这样才有利于各方的的长期持稳经营和整体市场的健康稳定发展。

此外，不少专家呼吁也要从行业长远发展角度，建议制定相关税收减免及财政扶持政策。一是，对分散式长租公寓，制定符合行业特点的增值税征收办法，保证企业的正常经营，进而通过出台优惠的增值税率为长租企业减负，以更好地服务大众；二是，对于集中式公寓，明确适用参照酒店标准，按照6%计算增值税；三是，出台行业政策性贷款、适当开放条件、全额贴息，用于保障行业正常运转和长远生存。

保护好市场主体，既是着眼当下稳住就业基本盘、保住百姓家庭生计的必然要求，更是中国经济长远发展，“赢得未来”的大命题。长租企业将继续发挥社会就业“稳定器”的作用。“所以，企业一方面要加强自身创新，降成本、增效能;另一方面，也鼓励把国家给予的政策红利和税收支持等投入产品研发中，形成企业的核心竞争力，提升自我的‘造血’能力，反哺社会，如此才能利于行业的稳健发展，市场环境的整体向好。”