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刘金山：《后疫情时代家居产业趋势分析》主题演讲

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2020-07-08 16:00

2020年经历了复杂变化，行业遇到很多考验，宏观经济面临不确定性，上半年，全球各地的峰会、展会都陆续取消。今天，我们相聚于此，不仅总结过去，更重要的是关注未来的挑战与机遇，让我们更好的为未来准备，业绩能够更上一层楼。

广州市政府决策咨询专家，暨南大学经济学院原副院长、教授、博导刘金山先生为我们带来的《后疫情时代家居产业趋势分析》主题演讲从多个维度分析得出房地产发展依然是有红利的。我们要重视中高端的康养地产的建设，以及家居要配套服务；新基建是高质量发展的先行资本；要数字化革命进行家具业智能化提升；抓住巨大的政策红利。以下为演讲的具体内容实录：

我们常说全世界有75亿人，全中国有14亿人，我们在2020年7月8日相聚在这里，这是一个天大的缘份，我们要感谢中国的建博会，我们要感谢家居行业发展年会，使我们相聚在这里。

今天我是想探讨宏观经济形势，首先我们看钱，全中国可以花的钱有多少？截止到5月底全中国可以花的钱是210.02万亿人民币，人均接近是15万。如果横向比较一下，210万亿的货币量，相当于30万亿美金。中国的钱30万亿美金，全世界第一，全世界第二是美国，可以花的钱是有17万亿。中国的钱有美国的两倍了，虽然我们的经济总量只有美国的2/3，但中国是最有钱的国家。

接下来一个问题就是，我为什么要讲钱？中国的钱是增长非常快的，比如说在2003年的时候中国的钱才有22万亿，5年之后2008年47万亿，再到2013年105万亿，再到现在210万亿，翻一番再翻一番，中国的钱如此之多，尤其在疫情冲击之下，全世界也包括中国人民银行是释放货币，不管是个人、企业，有没有思考过我怎么让资金一部分够我使用，为我增值？这是一个很重要的问题。近期很多朋友问我们的宏观经济形势到底怎么样？我说宏观经济形势好不好首先中国的钱发生了什么变化，每年中国的钱所增加的量，从2009年以来中国的钱就增长很快，去年中国的钱总共增长了16万亿，而今年前5个月就增长了11.37万亿，中国的钱很多。

中国的钱很多就需要思考一个问题，钱多好不好？我相信在座的每一位我们都希望自己合法的钱越多越好，但对于国家来说钱多好不好？我们不在这里讨论，我们要讨论的是钱多了之后，这些钱去到什么地方？我想问一个问题，如果你现在很有钱，你会买一火车皮瓶装水放在那儿吗？你不会，你会买一火车皮签字笔也不会，你会买一火车皮鸡蛋吗？也不会。你一般有钱肯定是去追逐资产价格，你不理睬财不理你，中国未来的钱未来一定会流向某个领域，如果你观察到某个领域的价格快速上涨，你可以看到某个领域只要是价格快速上涨，上涨的不是价格，而是货币量，这是中国宏观经济最大的趋势。

为什么这么说？举个例子，去年这个时候我们问你实现水果自由了吗？原因是去年6月份消费价格上涨了2.7%，其中水果价格上涨了42.7%，如果你实现水果自由，就证明你实现了财富自由了。水果价格为什么上涨那么快？有人说是因为2018年霜冻导致水果产量下降，由于供求缺少导致水果价格急剧上涨，是这样吗？就是因为由于有了供求缺口以后，立马有资金推高了苹果期货的价格，结果就导致苹果期货价格一上升，苹果现货价格也上升。上涨的不是苹果价格，而是货币在苹果市场上想理财想赚钱，所以上涨的不是价格，而是货币量。

接下来我们就探讨一下中国的货币之水流向何处？一定是追逐资产价格，你可能炒楼，炒股、炒期货，总之你是追逐资产价格，而不是追逐消费品价格。我们今天主要探讨一下天上货币之水怎么样来追逐房价？我们看看是怎么样流向楼市的。中国的楼价有三轮上涨，2003年是第一轮，是由上海引领中国房价的上升，我们可以看2003-2008年，这一段时期是中国货币量上升的时期，2008年下半年由于美国金融危机传到中国，中国的房价开始下降，下降到2009年下半年，中国的房价开始第二轮上升，这一轮是由北京引领中国房价的上升，这轮中国的钱又从47.6万亿上升到106万亿。2015年开始新一轮房价上涨，这一轮是深圳引领的，上涨到2018年，2013年的货币量是106万亿，2018年的货币量是182万亿，又翻了一番。所以说中国三轮房价上涨，是中国的钱翻了三番，上涨的不是房价而是货币量。

我们知道中国近年来房价的分水岭是出现在2018年，2016年中央说房子是用来住的，不是用来炒的，这句话是什么意思呢？房子就是一个盒子，盒子就是装东西的，房子是用来住的，就是你自己住或者租出去，就是住的功能。而如果房子用来炒的话，像炒股、炒期货、炒苹果东西一样的，就是一个符号的。中国房价的分水岭出现在2018年7月31日，这天中央政治局开会说坚决遏制房价上涨，这句话是什么意思？只要说了这句话，任何一个市的市长一定要用行政手段按住房价，不管是限购、限价等等，总之市长一定要用行政手段按住房价。中国的房价就变成了天上货币之水，资本的炒作之手和市长的行政之手在掰手腕。所以2018年7月31日开始中国的房价的徘徊。在2018年12月，中央会议提出了因城施策，在山东有一个城市，我就不说名字了，在2018年底率先不听中央的话，因为坚决遏制房价上涨，房地产不行了，结果市长发不出工资了，给中小学老师发不了工资，很多地方政府发不了工资了，在这个时候，不仅仅是某一个市，好多个市都这样，中央政府说要因城施策，也就是说市长看着办。2019年7月30日，中央政府又对房地产又做了政策，不将房地产作为短期刺激经济的手段，这句话一出，很多人要唱衰楼市了，这句话是因为当时中美贸易战如火如荼，中央想保制造业，所以提一恩情不将房地产作为短期刺激经济的手段。到了12月份，又一年的经济工作会议，又提出了因城施策，稳低价、稳房价、稳预期。以及今年5月20日克强总理又重复了因城施策。

天上的货币之水会不会继续流向楼市，以及中国房地产怎么走，记住这个公式我们就能理解，房地产就=地产+房产，土地和房子、价格、运行机制是不一样的。讲到地产的时候我们就是说知道中国的城市建设用地是归政府所有的，所有权是国有的，可以让渡70年的使用权，拍卖给开发商，我们叫土地出让金，这是每个地方政府的财政收入，以及开发商付的低价，比如这块地100亿，这个钱从哪儿来的？开发商肯定从银行借钱。这样你会发现，从地产来说政府和开发商、银行是命运共同体。稳地价的意思是地价不能上升得太快，重要的是也不能下降得太快。这是命运共同体，开发商、政府、银行的命运共同体。付了土地出让金之后我建房子，我要借银行的钱一定要还利息，之后我还要给政府交税费，政府要交的税费有好几种，从增值税以及到企业所得税等等。房地产自己还要挣钱，政府地价+建房成本+银行利息+政府税费+房企利润就=房价，这又是政府、银行、开发商的命运共同体，房价能不能下降，房价一下降，这个命运共同体就受不了了，地产有一个命运共同体，房产有一个命运共同体，而且在这个命运共同体里面还有一个的人物，房东。我想问一下各位，谁希望中国的房价下降？现在我还没有房子，我希望中国的房价下降，但是我今天买房，只要一签约，我立马希望房价上升。在这里面所一的房东都希望房价是上涨的，所以说去年中央政府工作会议说稳地价，稳房价，稳房价的意思就是房价不能上涨太快，也不能下降太快。在中国有一个很残酷的现实，就是中国这个社会正在变成一个分阶层的社会，分阶层的社会取决于你是不是房东，如果你是有房证，房价的背后是什么在上涨？背后一定是地价在上涨，以及周边的公共服务，比如有学校、医院等等公共服务在上涨，而这些地价和公共服务的价格在上升，或者说这是经济发展的成果，房东有房阶级是享受经济发展的红利，而没有房子的人，比如我要租房子，我肯定要多付租金，反而束缚于经济发展。

从这个角度来说我们可以看出来中国房价的机制，一个是地价的机制，一个是房价的机制，这两个命运共同体，中国房价上涨的信仰是非常根深蒂固的。今年5月18日，两会召开之前，中央出台了意见，关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见，说到了“要加快建设城乡统一的建设用地市场”，在未来城乡建设统一市场会为未来房地产的用地空间，也就是地价空间有一个很好的远景。

基于此，今年疫情结束了之后，在疫情发生之后，全世界的中央银行都在放水，中国同样需要放水，这些钱一定要追逐资产价格，一定要去到房地产或股市。在未来时期，中国的房地产从制度层面，土地制度层面已经做了铺垫，正在迎接货币之水，顺序就是住宅地产，到康养地产，1960年前后出生德人开始退休了，这些人是中国第一代独生子女的父母退休了，未来怎么样养老，未来会需要很多中高端的康养地产。第三个是商业地产。

从房地产的未来走向来说会出现一个什么情况？三个时间窗口，现在还炒不炒房，记住是三个时间窗口，我前面讲那两个命运共同体会不会破，命运共同体不破的话，房地产一直这样走下去，命运共同体如果要破，首先第一枪就是房地产税，新的房产税，新的房产税如果没有疫情发生，正常情况下应该在2023年左右会出来，由于疫情发生可能会退后，因为5月18日说的是稳妥推进房产税立法，我估计是3-5年，房产税落地之后市长最高兴，房东最不高兴，为什么？因为市长只要你有这个房子，你每年都要给我交税，这样的话市长就不需要用土地出让金来发工资了。如果一旦有了房产税之后，一天要交10万的税我很心疼，我很可能就把多余的房子卖掉了。这是第一个窗口，3-5年。在房产税出来之后，未来10年中国有可能出现遗产税、资本利得税和赠予税，炒房的空间就不大了，有了遗产税之后，老人去世之前一定要把房子处理掉，否则给孩子留麻烦。在未来15年，2035年如果出现了房产税，如果出现了遗产税，在这个时候，这幅图是中国各年代出生人数，70后是1.8亿，80后是2.2亿，90后是2.1亿， 00后是比90后少了4700万，10后是1.6亿，比前面少了一点。00后比90后少了4700万，也就意味着00后在2035年的时候，他们所面临的问题是，可能当时我们的家庭结构是这样的，8、4、2、2的结构，一对丈夫有12个老人，至少有6套房子，他还要交房产税、遗产税，这对夫妇就被玩死了。所以在未来时期，我们要知道，在房产税出来之前，货币之水还会进军房地产，今年尤其是5、6月份各地的房地产已经蠢蠢欲动了。

接下来我再谈谈新基建。新基建这个问题也不是什么新东西，主要就是信息化数字化的基础设施，主要体现的是互联网、人工智能，它有这些领域。我想说的是我们要知道新基建的背景是什么，我们现在也就是全球第二大经济体，我们的经济总量已经占全球的16%了，应该说我们这10年来每年对世界经济增长的贡献都是第一位的，旧基建主要贡献是国内的经济增长，但未来时期新基建不仅是为国内经济做贡献，更重要的是为世界经济做贡献。其二，新基建一定为经济社会高质量发展服务，要匹配高质量发展的话，新基建有很多特征，首先是新工业革命、数字化革命，一定是互联网、物联网基础设施，Always on，我在睡觉前给孩子讲故事，如果你在山区，你没有见过海，孩子也没有见过海，你在讲故事的时候，碧蓝的天空，蔚蓝的大海，还有海鸥，立马你家墙壁就出现了海鸥、天空、大海，这本书就是一本智能化的书，你讲的时候你的声音一识别，立马这本书就在墙上自动投影。这就是永远在线的互联网新时代。新基建的特征值一肯定是永远在线的基础设施。

其二是首先要有智能化的交通基础设施，我们现在城际、高铁等等，我们讲这个新基建，比如我们修一条铁路，不是传统的钢铁就行了，而是这一个钢铁本身钢材上就装有感应器，感应器所有运行的参数全传到云里面，这个相当于整个建筑材料都智能化了。还有一个是新基建的特点，以前的基础设施主要是在生产领域，浇头领域，未来时期，生活领域肯定也是这样的，比如说我前面讲从今年开始，十四五期间最典型的就是第一代独生子女的父母退休了，这些人一般会到中高端的养生社区养老，中高端的养老社区不是传统一般意义的养老院，一定是智能化、互联网的，你所有的东西，比如说谁的身体不舒服，直接去做核磁共振，核磁共振的数据上到云一匹配，就知道他身体出了什么问题，背后有一些医学分析师一看就清楚了。这就是新基建的三个特点，这三个特点应该说未来时期天上货币之水会流向这三个领域，也就要求我们整个产业需要智能化转型，需要上云。这是我把今年广东新基建的投资项目列了一个表，这个数量还是非常大的。

最后谈一点关于两会的政策取向，天上货币之水汹涌而来，在这个时候一定是各地方政府在思考我怎么样募集资金到我这儿来发展我的经济？我们可以看看政府工作报告，关于经济这块，我总结了叫一二三四，一个目标，一个目标是稳住经济基本盘，今年没有提出全年经济增长总体目标，没有提出是不是你想怎么样就怎么样？我说不是，没有目标是更大的目标，因为未来各地方政府一定要拼命发展经济，一定要把经济增长速度的数据要尽量提高，很重要，中国的兄弟省份竞争发展都要看经济指标，虽然今年没有目标，实际上各个地方政府也在摩拳擦掌，加上我们今年要建成小康社会。二是今年新增城镇就业是900万以上，往年是1100万以上，今年的毕业生是874万。

第二是两个支点：六稳+六保。六稳主要是在疫情前我们一直强调的六稳，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。主要是应对中美贸易战，我们提出六稳，稳投资也好，稳就业也好，稳预期也好，实际上还是要靠房地产的支撑。在疫情发生之后，克强总理特地强调，以及总书记在任何场合下都在强调要做到六保：保就业、保民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转，实际上也是靠房地产。在支柱产业没有大变化之前，房地产和制造业政府肯定是要继续保的。

三个政策：财政+货币+就业。财政政策我们都知道，最核心的是今年财政赤字比去年增加了1万亿，发行1万亿国债，这1万亿直接给基层，这个数字我觉得我们在座的各位企业家，你所在的地市，我们这个产业是属于常青产业，这个常青的产业我相信各地方政府最终会把这2万亿惠及到产业其中一部分的。还有安排地方政府专项债券3.75万亿，这些专项债主要用作新基建，新基建里也包括部分的制造业。稳健的货币政策是要直达实体经济的货币政策工具，昨天晚上我跟一个在银行的学生吃饭，他就给企业审批贷款的，他说他每年经过他手的有好几亿，我觉得直达实体经济的货币政策工具是重大的利好消息，而且我们今年在政府工作报告里提出来，普惠型小微企业的贷款增速要高于40%，这个数据还是比较客观的。还有就业政策，有企业才有就业，肯定要保市场主体。

四个路径：扩内需的重点，第一个是推动消费回升。关于消费这个问题，2000-2010年经济最大是靠拉动出口，未来10年中国最大的推动力一定是消费，中国未来不仅是世界的生产中心，一定是世界的消费中心，在未来时期，消费是至关重要的。在消费里面，要推动线上线下融合，发展养老、托幼服务，养老、托幼服务都需要住宅、办公设施，还有要改造步行街，以及电商、快递进农村，这都是与我们产业密切相关。第二是扩大投资，更为重要的是这些投资不管是中央政府发的6000亿，还是3.75万亿的专项债，主要是“两新一重”建设，要扩大投资。还有与我们产业密切相关的新型城镇化建设，首先一个是提升县城，从今年来看，以及未来时期，关于农村以及县城的城镇化的转型是很重要的，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。还有要改造老旧小区，支持加装电梯，3.9万个也不多，但我估计明年会更多，我在我们学校也有很多比较旧的校区，都在加装电梯。也包括交通、水利以及铁路。第三个是深入推进新型城市，克强总理又重复了坚持房住不炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，让城市更加宜业宜居，这是房地产业、建材业、家具业发展重大的消息。第四个是加快落实区域发展战略，在这里面有一个问题，发达的地区和不发达的地区家居行业发展的质量、需求会不会有梯次？好的放在沿海，稍微差一点的放在西部行不行？应该是从现在来看，要记住一句话，地球是平的，现在很多信息传播很快，即使在落后地区他所消费的东西已经和沿海地区逐步在齐头并进，所以家居产业不要存在误区，我们为全世界提供更好的产品和服务，我们要用最好的产品和服务。

最后我再总结一下，我们可以判断当前的形势。天上货币之水汹涌而来一定会追逐资产价格，重要的是楼市价格，所以房地产发展依然是有红利的，所以在这个时候一定要重视中高端的康养地产的建设，以及家居要配套服务。新基建是高质量发展的先行资本，而新基建永远在线的智能化一定要求建材、家居产业进行全产业链智能化的转型，从原材料到设计，到产品的回收都要进行智能化转型。第三是要数字化革命进行家具业智能化提升，我需要做什么事情，我直接就可以发出一个指令，家里面所有的家电也好，家居也好，甚至房子的墙体也好都可以和云相连。第四个是现在在疫情之后，中央政府包括地方政府一定会增加支出，作为经济运行常青产业我们有着巨大的政策红利，我们要把握住。