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隔断房是“疏”是“堵”?“N+1”为市场发展新方向

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2020-07-28 15:14

近期，随着疫情好转，加之毕业季需求的逐步释放，北京、上海等主要热点城市的房屋租赁市场开始恢复。虽然近两年“选择北上广还是小城镇”一直是就业热门话题，但是，即便北上广不相信眼泪，每年仍有大批的“北漂”、“沪漂”为了梦想走进大城市。出租房也就成为了他们在陌生城市中的“家”，为了节约成本，他们往往会选择与人合租的形式减少压力。

今年全国两会再次强调“房住不炒”的定位，国家发改委、住建部也多次指出“大力发展住房租赁”“加大老旧小区改造力度”等工作目标。不难看出，随着政策利好的持续落地，住房租赁行业或将迎来重大利好。而在发展的同时，如何进一步规范市场行为，为更多城市新青年创造高品质的生活居住条件，仍是城市管理者需要考量的问题。

疏或堵：对待“隔断房”应有不同政策

众所周知，大城市租房成本往往较高，北上广等地区更是明显，合租房的存在一定程度上降低了房租压力。

此外，在租住市场不完全发展的过程中，合租形态也在发生各种演变。其中，长租机构运营的合租产品中，有一类房源是在一定标准下将客厅或主卧进行改造后，作为一件房间单独出租，在居住面积、消防条件、建筑要求上具备多项要求，即业内俗称的“N+1”房源。

对于“N+1”房源的政策，不同的城市地区其实并不一样，例如，上海市将“N+1”作为推动住房租赁市场发展的重要方式之一。

2015年，上海市政府办公厅转发《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》中规定，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。而在2019年9月，上海市房屋管理局再次印发《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》，明确将“N+1”模式的使用期限延长至2024年。不难看出，“N+1”模式已在实际执行中，符合并满足上海当地的发展需要。

无独有偶，苏州在住房租赁市场的管理规定中，也采用了与上海类似的“N+1”模式，并进一步明确了具体的隔断条件和建筑材料。截至目前，“N+1”模式也已在南京、杭州、武汉、成都、广州等多地试水执行并获得了社会认可，受到越来越多年轻人的青睐，但这一模式在北京尚未得到官方认可。

与“N+1”模式有明显区别的是小黑中介经营的群租隔断房。其是在无标准、无规则状态下，将住宅的公共空间包括阳台、卫生间、厨房分甚至地下室割成若干小间，分别按间出租或按床位出租。一般情况下，群租房的租住人群角度，人均居住面积低于5平方米，甚至不具备最基础的生活设施，安全性极差。此类群租房的整治受到社会各界关注，也成为规范住房租赁市场重点打击的对象。

治理应把民生放在首位

据了解，目前国内体量较大的专业房屋租赁平台，均已开始严格按照国家及城市具体相关规定履行对隔断房的治理。但隔断拆除后的系列问题也逐渐浮现：租客需要面临重新找房、搬家等一系列不便；剩下的其他租客则担心“少了一间房的分摊，房租会不会上涨”；房屋租赁平台在拆除隔断房后，可能会向不得不搬离的住户提供一定补偿，并且协助提供新的房源参考，但对于租客来说依然很麻烦。

隔断间治理初衷，固然是为了解决安全隐患，但从另一方面来看，也需考虑租房群体收入水平和他们所期待的租住需求。若因治理而导致租房成本提高，令租房群体难以维持租住需求而不得不转向小黑中介，乃至私人改建的“群租房源”，其结果可能背离了治理的初衷。

为此，目前北京等地对于租赁市场的治理，尤其是隔断间的治理更需要进行合理的顶层设计，不仅要对机构化“N+1”与小中介的群租房作出明确区隔，更应结合当地住房租赁市场的知己情况进行区别管理。在规范租赁市场的同时，思考如何构建更加包容的租房政策体系，因地制宜、因城而异，避免“一刀切”。

规范住房租赁市场保障租客安全，是相关部门的责任所系，也是行业不可忽视的责任。有业内人士指出：应当本着“宜疏不宜堵”的原则进行隔断间治理，要从发展的视角看，对于符合现阶段发展需求的租赁形式，城市管理者更要思考的是在规范租赁市场的同时，如何构建更加包容的租房公共政策体系。不仅要优化租赁住房供应结构，也要有效缓解房源供给压力、防止供需失衡造成的房租走高，为中低收入群体减轻经济压力并提供更加舒适安全的租住空间。除此之外行业运营者也会面对如何更好地平衡政策、房东与租户之间的关系这一难题，作为专业房屋租赁平台在积极配合政策发挥其功效的同时，要思考如何更完善地为用户服务。