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银行准备如何?购房者有何疑惑?房贷利率平稳换锚倒计时!

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2019-09-17 09:52

　　第一财经消息，“10月8日后，房贷利率到底是升还是降？如果升了我就再观望观望，降了可能就要抓紧入手了。如果之后房贷波动变化，那银行能不能把算好的应还款金额发给我？这个不用我自己算吧？”关于即将推行的个人住房贷款利率新政，一位近期拟购房的北京市民对第一财经记者表达了她的诸多疑惑。

　　8月25日，央行宣布，自2019年10月8日起，针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数在合同期限内固定不变。

　　对房贷利率即将发生的变化，多位接受采访的拟购房者均对记者表达了自己的疑惑。比如，贷款定价机制调整后，会给房贷利率、房地产市场带来哪些影响？存量贷款利率是否调整？此前已按照基准利率方式签订借款合同但未发放的贷款，到底使用哪种贷款定价方式？

　　带着上述疑问，记者对多家银行、房产中介进行采访了解到：房贷定价机制转换将以平稳过渡为原则，一方面保证借贷双方利益，另一方面政策会平稳过渡以保障房产市场稳定，对绝大部分购房者影响不大。

　　以北京地区为例，按照8月20日公布的5年期以上LPR为4.85%水平计算，改革后北京地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别是5.4%、5.9%，与目前北京市主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。

　　此外，记者获悉，当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，近期将择机落地。并且已有部分地区部分银行对新增房贷采取LPR方式报价，但报价方式调整对实际房贷利率的影响不大。

　　北京房贷利率新定价基准出炉

　　近日，一位北京地区链家房地产中介对记者表示，已收到部分银行对房产利率定价的调整方案。比如，汇丰银行的通知是：1、首套个人住房贷款利率最低为LPR+55基点，按照8月20日5年期以上LPR为4.85%水平计算后为5.4%，相当于现行基准上浮10.2%；2、二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点，按照8月20日5年期以上LPR为4.85%水平计算后为5.9%，相当于现行基准上浮20.4%。

　　汇丰通知称，2019年10月8日后签合同的客户适用，已放款或已签贷款合同的客户仍按照老政策执行。目前，汇丰银行还可做到首套执行基准、二套执行上浮10%的利率。

　　此外，该中介人士还对记者表示，中信银行（北京地区）于9月16日开始对新增房贷采取LPR方式报价，首套利率为5.4%，二套为5.9%。

　　第一财经记者从多家银行了解到，此前，北京地区曾召开市场利率定价自律机制会员大会，共有95家北京地区银行参会，并共同商定了北京地区新的个人住房贷款定价基准：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点；二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

　　如按照8月20日贷款市场报价利率的首次报价计算，北京地区首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套下限是5.9%，与目前北京市主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。

　　不过，记者在采访中也了解到，5.4%、5.9%并不是一个绝对值概念，10月8日的房贷利率仍要看9月20日新一期的LPR利率是否调降。“房贷利率要看55、105两个加点下限，如果LPR变了，加点不变，那么总和自然改变，加点下限是否调整要看市场定价自律组织的约定。”一位国有大行北京地区个人金融业务部人士对记者表示。

　　此外，记者还从参与了上述自律机制会员大会人士处了解到，此次定价既要实现与LPR的对接，同时也要考虑北京地区房地产金融政策的连续性、稳定性。下一步，北京地区会根据房地产市场形势变化、LPR波动情况，适时适度调整个人住房贷款利率的加点下限。

　　而从上海地区来看，如按个人房贷新政的规定，上海地区的首套房平均贷款利率低于目前规定下限4.85%。因此，上海地区房贷利率定价如何调整备受市场关注。

　　据上海某知情人士透露，上海的LPR相关情况目前还在沟通过程中，具体还不确定。总的基调是在“因城施策”的原则下，保证利率定价机制顺利转换，维持上海个人住房贷款利率基本稳定。

　　银行准备好了么？

　　为了保证新老机制平稳过渡，在新的个人住房贷款利率政策出台后，多家银行就已着手开展了包括升级系统、修改房贷合同、组织员工培训等系列工作，并已基本准备就绪。

　　中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明对记者表示，目前工行主要开展了三方面工作：一是印发了关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见，对分行进行安排和部署；二是在制度层面，主要涉及个人贷款管理办法中利率条款修订，比如要增加LPR的定价方式，9月中下旬可完成文件印发；三是在系统方面，工行系统支持个人住房贷款选择LPR的定价模式。目前正在进行系统测试，9月中下旬可以完成系统的准备工作。

　　中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍称，建行为了保证新报价机制平稳运行，主要开展了六方面工作。

　　一是研究制定业务实施细节，包括新发放房贷LPR的取值、利率调整方式、加点数值确定规则等；二是修改贷款合同，对新发放商业性个人住房贷款业务合同的利率等相关条款进行修订；三是系统改造，目前在加紧推进业务系统中LPR定价参数的调整和文本变更等功能的开发实施，9月20日左右可以全面开放实施；四是全面推进部署，指导分行做好LPR利率转换准备工作；五是组织员工培训，帮助一线业务人员和业务管理人员尽快熟悉新的管理规定、业务办理流程和系统操作方法，切实为客户提供优质服务；六是做好客户执行工作，目前已研究梳理政策的宣传素材和客户的问答题库等。

　　中国银行回应记者称，关于房贷LPR的改革方案已经下发到各分行。对于已签订借款合同但未发放的贷款利率按已签订的合同约定执行，如客户确需调整定价方式，需废除原申请，重新发起审批并签订新合同，相关流程需要一段时间，具体可咨询业务经办机构。

　　上述参与了北京地区自律机制会员大会人士对记者称，接下来各银行将主要在修改贷款合同、改造升级系统、组织员工培训等方面开展工作，以实现与LPR对接。“在10月8日前签订的商业性个人住房贷款合同中，可以选择基准利率作为定价基准；当然，如果银行已经准备就绪，在与借款人协商一致后，也可以选择LPR定价方式，以加点方式确定。”

　　虽然各银行为了保证新定价机制运行平稳，已经进行了大量的准备工作，不过，记者在采访中也注意到，有银行在员工培训上仍未到位。银行基层网点或客服人员存在对于房贷LPR改革方案“一问三不知”现象。相比而言，房地产中介则对新政内容及各银行的改革情况了解的相对全面清晰。

　　房贷计算方式进一步优化

　　房贷利率换锚后，房贷利率会随着LPR上下浮动，会给未来房贷利率走势带来哪些影响？

　　从央行公告来看，央行强调不得突破利率下限、明确加点水平，这意味着新LPR机制下的房贷利率不会出现明显下降。

　　事实上，此前中国人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上就表达了“房贷利率肯定不下降”的观点。“新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。金融行业应当注意，‘房住不炒’的定位不能偏离，同时，避免把房地产工具化。”

　　2019年以来，房地产金融风险被密集提及。据不完全统计，2019年至今已有18次讲话或政策提及要加强对房地产金融的风险把控。记者在采访中了解到，对于房地产金融的风险监管并不意味着房贷新政实施后，贷款成本会大幅度上行。切换后，房贷利率、房地产市场监管政策仍会保持平稳性、连贯性。

　　中原地产首席分析师张大伟对记者表示，整体看，全社会贷款成本都有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。

　　另有知情人士对记者表示，转换前后，房地产市场的实际贷款利率将保持基本的稳定，不会产生巨大波动。一方面是对借贷双方保护。另一方面，也是处于房地产市场政策保持连续性、稳定性考虑，先从增量开始平稳推动过渡。

　　实际上，新的房贷政策从计算方式与此前相比已有了很大优化，此前房贷计算方式还是存在很多弊端的。

　　“用LPR加点方式后，彻底解决效应问题，更加直观。”上述知情人士称。

　　央行公告表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着，房地产新政对于不同城市的实际影响会有所不同。

　　在市场分析人士看来，当前房地产调控强调分城施策，在确定了加点下限的基础上，各地区、各银行可以根据当地供需变化情况、各银行经营策略的差别、服务客群的不同自律定价，也会使房地产市场运行更加平稳有序。