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买拍卖房须谨慎

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2020-10-22 17:31

总书记说:“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”。这个令人振奋的目标需要全体执法人员为之付出努力,也完全值得为之奋斗终生。可是总有那么些案件办得与这一指导精神背道而驰,甚至还有些人利用深厚的法律知识和高超的诉讼技巧,钻法律制度的空子。通过炮制虚假诉讼来损害第三人的合法权益。近期,某一线城市城商行与200余户小业主的购房纠纷以及该银行控股股东董事长落马事件在金融圈闹得沸沸扬扬。细心人从多家新闻媒体的相关报道中不难分析出,这里面玩的恰恰就是虚假诉讼的套路。虽说不上天衣无缝,却在法律程序上无懈可击,让受害的小业主狗咬乌龟,无从下口。

为了尽快上市,2019年该银行加大不良资产的核销力度,计提信用资产减值损失40.06亿元,比上年增加26.37%。然而就在处置不良资产的过程中,一件又一件匪夷所思的事情发生了。

电影都不敢这么拍,买房买到要坐牢

时间拨回到2019年初。该银行共处置了4个不良资产包,共含住房、商铺、车位等房产227套,转让总价逾2.4亿元。其中有19套住房是位于广州市越秀区一个名叫麓湖御景的楼盘,其最早的名字叫麓景台,共有A、B、C三栋住宅楼,这19套拍卖房集中在A栋。

郭先生已来广州十几年,收入并不高,一直梦想着能在广州拥有一套房。经朋友介绍,该银行正在当地产权交易所挂牌出售一批麓湖御景的房产,在同区位房子价格都在5万多元/㎡的对比下,这批房子的拍卖底价只有7000多元/㎡。经过盘算,郭先生决定全款买下其中一套房。

就在付完房款一个月后,2019年3月,一家声称续建了麓景台部分后续工程的公司(以下称“续建商”)向该银行发出律师函,声称该公司2009年出资1.52亿元续建了麓景台的出入口等公共设施,所以要针对这19套房子收取2300万余元的续建费以及利息。由于该银行已将房子转让,所以续建商又转向购房者收钱,若购房者不交这笔费用将无法收回房子。

郭先生等购房者一下子懵了,这笔钱相当于每平米收2000元续建费和每平米一万元的利息。经多方了解,麓湖御景开发商(以下称“开发商”),该公司当年没能建设完成麓景台的出入口等公共设施,收完该银行支付的房款后便消失不见了,后续由续建商承接续建工作。然而,涉案房产所处的A栋在开发商消失前就已合格验收,现在续建商索要如此高昂的费用,购房者们认为这非常不合理。按照建筑造价,每平米一万二足以完成全部土建工程的若干倍。而且购房者全额付清房款给开发商,本该由开发商完成后续工程。现在开发商玩消失,换个马甲出来个所谓续建商,建个出入口就把众多小业主的房子霸占出租。还狮子大开口不给钱就继续霸占房子,实在有敲诈勒索之嫌。

眼看着自己购买的房子一直处于被人侵占的状态,购房者们多次向派出所报警报案,希望派出所能管管,民警答复是经济纠纷,不能管。要小业主去法院。

小业主到法院申请立案起诉,但被法院告知要提供具体是什么人侵占了这些房子的证据。于是他们又找到该银行,银行坚决不同意提供是谁占用的相关证明。小业主又再多次报警求助派出所,希望派出所不赶走侵占方也行,做个笔录明确双方身份好到法院解决,均被拒绝。最后,购房者们的立案起诉计划只能搁浅。

无奈之下,郭先生等众多小业主想到了一个办法:撬锁。他们认为,只要对方报警便可得知侵占者身份,立案起诉顺理成章。2019年6月16日,他们到麓湖御景撬了19套房子中的11个门的门锁。次日,郭先生等三人被以涉嫌故意毁坏财物罪刑拘,一天之内完成全部立案和刑拘审批的工作。被关进看守所共计37天,7月24日在检察院不予批捕的情况下取保候审。但公安局坚持移交公诉。2020年4月,他们收到了广州越秀区检察院做出的《不起诉决定书》,公安机关认定郭先生等人涉嫌故意毁坏财物罪的犯罪证据不足,不符合起诉条件,决定不起诉。

在郭先生等人被刑拘期间,为了重获自由,部分购房者向续建商交了部分续建费480万元,收回了其中的部分房产。

但这事儿还没完——在续建商收到续建费之后,消失了20多年的麓景台原开发商突然又“复活”了。并于2019年8月将该银行告上法庭,请求解除与该银行于1998年签订的《房地产预售契约》,意为该银行当年没有向其支付购楼款,如今需把楼房收回。一旦开发商胜诉,即意味着该银行拍卖的19套房产要归回开发商所有。由于银行在格式合同中约定购房者所有风险自担,购房者的钱将全部打水漂。

尽管该银行口头辩说已经支付过购楼款,但未向法庭出示当年支付楼款的收据或发票。2020年8月11日,法院下达判决,由于开发商收款不开收据不合常理,认定银行未支付房款,支持了开发商提出的全部诉讼请求,房子退还给开发商。

诡异的是,一位购房者通过某种途径,拿到了一张1998年3月“广州某某某银行”向开发商支付麓景台御景阁19套房款12518340元的“收款收据”复印件。

于是一幕诡异的情景出现了,原被告都很轻松地表示没有开收据。没法进入诉讼的案外人小业主着急上火说付钱了付钱了,法官和各方当事人都表示呵呵。该银行明明就已经向开发商支付过麓景台的房款,为何要把关键证据藏起来置自身于败诉的境地?据其中一位购房者称,在此过程中该银行法律部负责人要胁他们将所购资产权益转让给他们指定的私人老板。那么,一切都解释得通了——双方打官司的目的并不是真的在争论当年有没有付房款,而是合起伙来损害第三人的利益,引导法官作出开发商胜诉的判决,逼迫购房者把房产吐出来。

据相关人士透露,该银行早就计划好等流拍之后将资产剥离给银行大股东某金控公司,由某金控去操作出让程序。但是万万没想到,半路遭遇购房者们“意外”摘牌,于是某行领导大发雷霆,迅速撤换经办部门负责人,由外系统调来新负责人主导交接和过户手续。新负责人到位以后,大量重要的产权凭证都不翼而飞,原先代为持有银行房屋的多名该银行正式职工齐齐“消失”,银行答复这些员工都找不到了,这才导致了交接过户过程中的种种障碍。

若该银行与开发商续建商之间没有勾结,那为何续建商十几年来不向该银行收取续建费,偏偏选择在购房者买下拍卖房后才起诉该银行呢?若真如开发商所说,该银行二十多年来都没有付房款,又为何在购房者买下拍卖房才跳出来说银行没给钱呢?不仅如此,在这19套房子被侵占的长达十几年的时间里,该银行不办理房产证、不起诉房屋侵占者、不报案、不维权,甚至在购房者不得不启动维权程序时,还与侵占人站在同一阵线,拒绝披露侵占人身份、在购房者将房款付清一年有余的时间内,该银行拒绝履行合理配合义务,拒不提供查询申请或在复印件上盖章,导致购房者无法正常办理交接过户手续,这才能为后续的开发商上场演戏提供充足的时间准备。

该银行和开发商的这种套路有一个专门的法律名词来定义:虚假诉讼,即双方当事人经过串通,达成共同的恶意,利用民事诉讼程序,通过法院和法官之手,获得民事裁判文书支持,实现侵害国家、集体或者第三人合法权益的诉讼目的。

看似合法的操作背后,是一户又一户被压垮的家庭。购房者郭先生一家六口的积蓄被掏空还收不到房子不说,他还遭遇了三十多天的“牢狱之灾”,回顾过去一年的经历,郭先生感慨地说道:“银行的拍卖房确实不是我们这样的普通百姓能碰的东西”。同样因为一套无法过户的房屋,购房者王先生45岁的母亲在这段走投无路的日子里承受着无尽的煎熬与压力,以致不幸患上直肠癌,至今已花掉几十万的治疗费用,然而因为全家的积蓄都被用作房款,治疗费用只能靠东借西凑而来,年纪轻轻的王先生自己近期也被诊断为恶性肿瘤,“我才只有25岁啊,真的还没有活够。购房借款还没有还,房子到手又遥遥无期,原本等着办好房产证抵押贷款来治病。母亲的病已经让家庭雪上加霜,我再患癌拿什么来治疗?”王先生绝望地说道。

讽刺的是,该银行的核心价值观明晃晃地写着诚信、稳健、精致、创新。最先排在前面的诚信二字,在整件事中丝毫没有得到体现。不知该银行作为一个大行,责任心体现在何处?还是说其身在上市的路上驰骋,内部仍是小作坊的格局?

该银行的管理问题初见端倪

2019年上半年,十一届广州市委第七轮巡察工作派出巡察组对包括该银行在内的24个单位党组织开展了巡察。公告显示,该银行综合实力与广州国家重要中心城市定位不相匹配,个别分行服务实体经济、小微企业成效不明显。组织建设虚化,党员日常教育管理不严格,纪律观念淡化,授信不良资产责任认定与追责管理不到位,监督执纪问责宽松软。党管干部抓而不实,组织人事制度执行不严格,存在“带病提拔”等问题。“四风”问题纠治不彻底,存在公车私用、私车公养、滥发奖金、设置“小食堂”违规接待等问题。信贷、承租物业、抵债资产、招标采购等方面存在廉洁风险。

有记者就人事“带病提拔”、不良资产责任认定与追责等问题致电致函该银行,对方闪烁其辞,仅表示该银行党委将全盘接受,坚决整改。对于购房者的问题,该银行表示合同已经清楚约定风险自担。还通过新闻媒体找了行业专家和律师论证购房者应该自行承担所有风险。

试问该银行:如此桩桩件件,损害的只是银行的利益吗?为了上市,银行曾花了9年时间进行股权优化,引入战略投资以解决因大股东持股过于集中而无法IPO的问题,现银行内部严重的管理问题被爆出,恐怕为其行为埋单的还是各方投资以及该银行的客户们。

一波未平,一波又起

2020年10月,广州金融圈发生“巨震”。据该市纪委监委官网信息,该银行的母公司某金控公司党委书记、董事长涉嫌严重违纪违法,正接受该市纪委监委纪律审查和监察调查。

该董事长掌舵某金控超4年,此前也曾担任该银行副董事长。截至2019年末,某金控公司持有该银行42.30%股份,为第一大股东。

该银行的IPO之路上要整顿的恐怕不止是不良率,更是其背后的管理问题以及最根本的领导班子的价值观问题。在广州的法律圈,该银行素以“最懂玩法律的银行”闻名。该银行一直凭借高超的法律技巧和深厚的司法资源肆意妄为。第一个代表作是许霆案,该银行在许霆案中将所有责任推给许霆,在该银行ATM机上取款取到被判无期徒刑,轰动全国。第二个代表作是该银行股票系列案,在传出该银行筹备上市的消息以后,市场上有几位老板大量收购该银行未上市股票。为配合这几位老板的收购行动打压股价,该银行挑起了几百宗针对持有该银行原始股小股民的诉讼,把众多小股民打得溃不成军叫苦连天。这次的买房坐牢系列案件也是玩得有声有色,小业主给银行付房款,给续建商交续建费,给开发商收回房子,自己喜提看守所门票套餐。2020年国庆前夕,上文提及的续建商更是当众殴打中级法院某不够识相的法官,震撼了整个广州的法律圈。